Si
delimita l’area di mercato omogeneo all’interno
del quale si dovranno ricercare i prezzi, cioè i
dati storici relativi a unità immobiliari analoghi
al bene oggetto di stima.
La delimitazione può essere effettuata considerando
le seguenti caratteristiche:
- “caratteristiche di localizzazione” (relative
all’intero edificio in cui è situato l’unità
immobiliare oggetto di stima):
- ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano
(zona residenziale, commerciale, industriale);
- livello dei collegamenti di trasporto pubblico e privato;
- presenza di attrezzature collettive facilmente raggiungibili
(scuole, uffici pubblici, ecc.);
- presenza di negozi, mercati;
- qualità dell’ambiente, presenza di verde
pubblico, assenza di inquinamento, ecc..
- “caratteristiche di posizione” (relative al
singolo immobile e si differenziano tra immobili presenti
nello stesso edificio):
- esposizione prevalente dell’immobile;
- panoramicità;
- luminosità ed esposizione dei vani;
- altezza dal piano stradale.
- “caratteristiche tipologiche”:
- caratteristiche architettoniche, età dell’edificio,
- caratteristiche costruttive delle strutture portanti,
dei divisori, delle coperture;
- stato di conservazione;
- caratteristiche di manutenzione delle parti comuni di
un edificio (androni di accesso scale) e dell’unità
immobiliare (ampiezza dei vani forma dei vani, loro distribuzione);
- impianti condominiali e privati (caratteristiche e condizioni).
- “caratteristiche di tipo produttivo” (connesse
alle situazioni giuridiche ed economiche dell’immobile
oggetto di stima):
- situazione locativa;
- presenza di diritti, oneri;
- stato giuridico del venditore (fallimenti, ecc.). |
