Definizione dell'estimo
I principi fondamentali
dell'estimo
Criteri di stima
Il metodo di stima
comparativo
Il valore di mercato

*Cenni metologici di estimo degli immobili urbani

Il metodo di stima comparativo

Tutti i procedimenti utilizzabili per le valutazioni consistono nell’adottare il metodo di stima fondato sul confronto. Per effettuare il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni occorre prendere in considerazione alcuni parametri:
- parametri comuni a tutti i beni comparati;
- parametri esprimibili quantitativamente;
- parametri utilizzabili in funzione dello scopo della stima.
- parametri fisici o geometrici: il metro quadrato (di superficie lorda, superficie netta), il metro cubo vuoto per pieno, il vano (catastale), ecc.;
- parametri merceologici o tecnologici: i materiali impiegati per la costruzione degli edifici, ecc.;
- parametri economici o produttivi: le destinazioni d’uso (abitazioni, ufficio, ecc.) per gli edifici civili, parametri urbanistici per le aree edificabili.
Valutare un bene si configura sempre come un processo inquadrabile in diverse fasi:
- “comprensione del problema” (che cosa il cliente chiede di stimare, perché occorre effettuare la stima, per chi si chiede di effettuare la stima, che tipo di stima viene richiesta, come si desidera stilare il rapporto di stima, a quando deve essere riferita la stima; quando deve essere consegnato il rapporto di stima; con chi può il perito svolgere il suo lavoro, e a chi può chiedere informazioni);
- “verifica e scelta del criterio di stima” (il perito sceglierà il criterio più adatto al raggiungimento del suo scopo; se si adottano più criteri è concettualmente errato stimare il valore di un bene come pura media aritmetica dei valori desunti con i diversi criteri; caso per caso i vari criteri peritali assumeranno pesi diversi);
- “definizione del programma di lavoro” (gestione del programma di lavoro con tempi, risorse, costi, aree di indagine);
- “raccolta dei dati, analisi delle condizioni al contorno e relativa scelta per la valutazione da effettuare” (reperire i dati elementari significa ricercare i beni campione che siano confrontabili con il bene oggetto della stima; i valori o i prezzi di tali beni devono essere riferiti al luogo e al tempo);
- “formulazione della stima con il criterio scelto”.
Si definiscono preventivamente i beni omogenei per la loro classificazione sulla base dei parametri fissati. Si costruisce una scala di prezzi riferita all’unità di misura del parametro adottato. Si stabilisce il gradino della scala di prezzi noti in cui si inserirà il bene oggetto di valutazione.
Occorre distinguere i metodi di stima per comparazione:
- metodi di stima per comparazione diretta che presuppongono un confronto sintetico, diretto e immediato tra parametri rappresentativi della capacità economica dei beni posti a confronto;
- metodi di stima per comparazione indiretta che procedono al confronto tra parametri economici unitari che devono essere opportunamente elaborati (capitalizzazione dei redditi netti).
La distinzione risiede nel diverso procedimento seguito per giungere al giudizio di valore.

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