Tutti
i procedimenti utilizzabili per le valutazioni consistono
nell’adottare il metodo di stima fondato sul confronto.
Per effettuare il confronto tra il bene oggetto di stima
e altri beni occorre prendere in considerazione alcuni parametri:
- parametri comuni a tutti i beni comparati;
- parametri esprimibili quantitativamente;
- parametri utilizzabili in funzione dello scopo della stima.
- parametri fisici o geometrici: il metro quadrato (di superficie
lorda, superficie netta), il metro cubo vuoto per pieno,
il vano (catastale), ecc.;
- parametri merceologici o tecnologici: i materiali impiegati
per la costruzione degli edifici, ecc.;
- parametri economici o produttivi: le destinazioni d’uso
(abitazioni, ufficio, ecc.) per gli edifici civili, parametri
urbanistici per le aree edificabili.
Valutare un bene si configura sempre come un processo inquadrabile
in diverse fasi:
- “comprensione del problema” (che cosa il cliente
chiede di stimare, perché occorre effettuare la stima,
per chi si chiede di effettuare la stima, che tipo di stima
viene richiesta, come si desidera stilare il rapporto di
stima, a quando deve essere riferita la stima; quando deve
essere consegnato il rapporto di stima; con chi può
il perito svolgere il suo lavoro, e a chi può chiedere
informazioni);
- “verifica e scelta del criterio di stima”
(il perito sceglierà il criterio più adatto
al raggiungimento del suo scopo; se si adottano più
criteri è concettualmente errato stimare il valore
di un bene come pura media aritmetica dei valori desunti
con i diversi criteri; caso per caso i vari criteri peritali
assumeranno pesi diversi);
- “definizione del programma di lavoro” (gestione
del programma di lavoro con tempi, risorse, costi, aree
di indagine);
- “raccolta dei dati, analisi delle condizioni al
contorno e relativa scelta per la valutazione da effettuare”
(reperire i dati elementari significa ricercare i beni campione
che siano confrontabili con il bene oggetto della stima;
i valori o i prezzi di tali beni devono essere riferiti
al luogo e al tempo);
- “formulazione della stima con il criterio scelto”.
Si definiscono preventivamente i beni omogenei per la loro
classificazione sulla base dei parametri fissati. Si costruisce
una scala di prezzi riferita all’unità di misura
del parametro adottato. Si stabilisce il gradino della scala
di prezzi noti in cui si inserirà il bene oggetto
di valutazione.
Occorre distinguere i metodi di stima per comparazione:
- metodi di stima per comparazione diretta che presuppongono
un confronto sintetico, diretto e immediato tra parametri
rappresentativi della capacità economica dei beni
posti a confronto;
- metodi di stima per comparazione indiretta che procedono
al confronto tra parametri economici unitari che devono
essere opportunamente elaborati (capitalizzazione dei redditi
netti).
La distinzione risiede nel diverso procedimento seguito
per giungere al giudizio di valore. |
