*Cenni metologici di estimo degli immobili urbani

I principi fondamentali dell'estimo

1) Il “valore” di un bene economico dipende dallo “scopo” della stima.
2) La “previsione” è l’attributo indispensabile del giudizio di stima.
3) Il “metodo” di stima è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
4) Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido; dovrà essere formulato sulla base del “principio dell’ordinarietà”.
5) Il giudizio di stima è condizionato dalle dimensioni o dalla quantità del bene in oggetto.
1° principio
Il “valore” di un bene economico dipende dallo “scopo” della stima.
Il perito, prima di iniziare ad effettuare le indagini finalizzate alla valutazione di un bene, deve accertare il motivo per cui è richiesta la stima. Lo stesso bene in un determinato istante può avere destinazioni ed impieghi diversi e consentire giudizi di valore diversi. In funzione dello scopo è possibile determinare l’aspetto economico del bene oggetto di stima. Ne consegue che:
- se è noto il fine per cui la stima viene richiesta si può pervenire ad una corretta valutazione;
- se è noto il fine per cui la stima è stata condotta è possibile pervenire ad una corretta interpretazione dei risultati di una stima.
2° principio
La “previsione” è l’attributo indispensabile del giudizio di stima.
Valutare=esprimere i giudizi di equivalenza tra due beni economici.
I giudizi di equivalenza possono essere di due tipologie:
- giudizi storici;
- giudizi ipotetici.
I giudizi di equivalenza di tipo storico (detti anche constatazioni) si riferiscono a circostanze e scopi verificatisi nel passato. Sono i prezzi, cioè fatti avvenuti, dati storici che permettono di constatare che in un determinato concorso di tempo, luogo e circostanze, una definita quantità di moneta ed un certo bene economico furono giudicati equivalenti.
I giudizi equivalenza di tipo ipotetico (detti anche previsioni) si riferiscono a circostanze e scopi non ancora verificati nel passato, ma sono da ritenere in essere o potranno avvenire in futuro.
Le previsioni sono giudizi di equivalenza di tipo ipotetico tra un bene economico e una determinata quantità di moneta in date circostanze di tempo e di luogo. Distinguiamo:
“il prezzo di mercato” che è un fatto avvenuto, è un dato storico, indica un’equivalenza economica di tipo storico. È la quantità di moneta legale che è stata corrisposta in un dato momento e mercato, per un determinato bene economico nell’atto in cui è avvenuto lo scambio.
“Il valore di stima” che è un giudizio ipotetico di equivalenza, non è un fatto avvenuto, è un giudizio espresso in termini monetari formulato dal perito per un dato fine.
E’ il valore in moneta che il perito attribuisce a un bene per un determinato scopo.
Il prezzo è un dato rilevabile dal mercato, è uno solo e si riferisce ad una determinata situazione di fatto. I valori di stima possono essere diversi perché variano in funzione dello scopo della stima. Per lo stesso scopo il valore di stima può essere diverso da perito a perito (soggettività dello stimatore).
La stima è la previsione di un prezzo futuro che si potrà verificare per effetto di cause note.
3° principio
Il “metodo” di stima è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
Dal punto di vista logico esiste un solo metodo di stima per tutte le valutazioni: quello di comparazione che prevede:
- la creazione di classi (o scale di prezzi noti) relativamente a beni analoghi o assimilabili all’immobile oggetto di stima;
- inserire tale immobile nel gradino della scala che presenta maggiori analogie con esso.
Più precisamente: si deve effettuare un confronto tra il bene oggetto di valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi sotto il profilo funzionale, beni dei quali si conoscono i prezzi già verificatisi in operazioni di scambio.
Ciascun gruppo definisce una classe di beni economici raccolti. La classe si crea utilizzando come elemento ordinatore uno o più parametri comuni a tutti gli elementi della classe stessa. Costruita la scala dei prezzi il perito dovrà inserire in essa il bene oggetto di valutazione individuando il gradino della scala dove si dovrà collocare il bene stesso.
A questo punto l’estimatore può finalmente esprimere il giudizio di valore.
4° principio
Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido; dovrà essere formulato sulla base del “principio dell’ordinarietà”. Nella formulazione del giudizio di stima il perito si dovrà comportare nel modo più obiettivo possibile.
Il giudizio di stima deve presentare una validità generale. Deve risultare per quanto possibile libero da qualsiasi forma di considerazione personale o soggettiva.
Il valore da attribuire al bene interessato dalla stima deve essere il più probabile tra quelli che, nelle particolari condizioni di tempo e di luogo, possono prevedersi per il bene stesso. L’estimatore deve valutare gli elementi tecnici ed economici che influiscono sul valore del bene avvicinandosi il più possibile all’ottica generale dei probabili acquirenti. Tuttavia il giudizio di stima resta sempre soggettivo e non si può sottrarre all’influenza personale di chi lo formula.
Nelle stime occorre sempre applicare il “Principio dell’ordinarietà”.
Il “Principio dell’ordinarietà” rappresenta l’elemento fondamentale per arrivare ad un giudizio di valore che sia corretto e motivato. Applicando il “Principio dell’ordinarietà”, il bene oggetto di valutazione viene considerato sempre nelle condizioni in cui verrebbe a trovarsi se fosse condotto da un “imprenditore ordinario”.
Si definisce “imprenditore ordinario” un imprenditore che abbia capacità tecniche, economiche e organizzative normali, cioè comuni alla maggioranza degli imprenditori della zona. Nell’ambito dell’Estimo l’aggettivo “ordinario” assume il significativo statistico di “più frequente”. In alcuni casi il concetto dell’ordinarietà trova un’applicazione solo parziale (es.: nella valutazione di danni occorre quantificare i danni che effettivamente si sono verificati nella circostanza specifica, mentre il principio dell’ordinarietà si applica esclusivamente per la valutazione del più probabile valore del costo necessario per l’indennizzo del danno).
5° principio
Il giudizio di stima è condizionato dalle dimensioni o dalla quantità del bene in oggetto.
Le dimensioni complessive del bene oggetto di valutazione condizionano il giudizio di valore unitario che si esprime. Se crescono i costi complessivi di produzione, l’offerente tende a ridurre il prezzo unitario per rientrare dell’intero capitale utilizzato nel più breve tempo possibile e con minori rischi. Se cresce la quantità offerta, aumenta l’ammontare finanziario, e si riduce il numero delle persone disposte ad effettuare la spesa.
Un immobile di grandi dimensioni presenta in generale un valore unitario più basso di quello di un immobile di piccole dimensioni.