Sull'intestazione
c'è da dire che essa normalmente va a chi paga il
prezzo dell'immobile, ma potrebbe esserci talora il caso
di un genitore che intesta la casa al figlio o alla moglie:
in proposito lo stesso notaio è la persona più
qualificata per un consiglio, magari con l'aiuto del proprio
commercialista.
Venendo al prezzo da dichiarare, è sconsigliabile
dichiarare nell'atto un prezzo inferiore all'effettivo perché,
di fronte ad un risparmio fiscale di entità spesso
contenuta, si corre il rischio futuro che potrebbe essere
enorme: si pensi al caso del fallimento del venditore che
porta alla revoca della vendita o al caso che venga alla
luce successivamente il diritto di prelazione di un terzo
sull'acquisto dell'immobile. Qualunque cosa dica il compromesso,
una parte non potrà mai opporsi alla richiesta dell'altra
di dichiarare il prezzo intero, ogni clausola contraria
essendo giuridicamente nulla in partenza. E' sempre al notaio,
infine, che si dichiara l'eventuale diritto dell'acquirente
alle agevolazioni fiscali previste per la "prima casa".
Ultimate queste operazioni, ciascun presente deve apporre
la propria firma a margine di ciascuna pagina dell'atto
notarile e degli eventuali suoi allegati e la seduta ha
termine.
Il notaio procederà autonomamente alla trascrizione
del rogito all'Ufficio della Conservatoria e da quel momento,
essendo divenuto atto pubblico, nessuno potrà più
impugnarlo, tranne casi particolari. Il notaio farà
poi eseguire la voltura catastale e copia autentica dell'atto
di compravendita sarà consegnata a ciascuna delle
parti, che nel frattempo potranno comunque richiedere al
notaio stesso un documento ufficiale che attesti l'avvenuto
rogito.
Le garanzie per il compratore
Gli accertamenti del notaio mettono il compratore al riparo
quasi totale da ogni rischio. Tuttavia anch'egli deve adottare
alcune cautele, soprattutto durante la stesura del compromesso.
Nel caso di un immobile ipotecato, il compratore deve pretendere
che l'iscrizione sia cancellata a cura e spese del venditore
entro la data del rogito e inoltre, nel caso che l'acquirente
volesse accollarsi il mutuo garantito dall'ipoteca, egli
dovrà accertare con esattezza l'ammontare del debito
residuo del venditore e delle singole rate da pagare imputando
tali cifre in detrazione sul prezzo dell'immobile.
L'onorario del notaio
Quanto all'onorario del notaio, interamente a carico dell'acquirente,
esso è proporzionato al valore dell'immobile compravenduto,
secondo tabelle che variano da regione a regione. Indicativamente
il compenso si pone fra circa m 1.400,00 per un atto del
valore di m 60.000,00 a circa m 4.000,00 per un atto del
valore di m 400.000,00. A questi importi si aggiungeranno
altri compensi in funzione di servizi richiesti; ad esempio
il contratto di mutuo. L'onorario del notaio è sottoposto
ad IVA. Ad esso vanno aggiunte le spese sostenute dal notaio
per estratti, visure, ecc., i diritti per gli archivi di
stato e le casse nazionali.
Gli adempimenti dopo l'atto notarile
Le conseguenze del passaggio di proprietà comportano
una serie di adempimenti, che qui elenchiamo in modo riassuntivo:
- per evitare le pesanti sanzioni istituite dalla legge
contro il terrorismo, dopo il rogito occorre che la parte
venditrice comunichi alla Questura l'avvenuto trasferimento
della proprietà immobiliare. Questo va fatto utilizzando
gli appositi moduli che possono essere forniti dal notaio;
- altro adempimento da ricordare in questa fase è
quello della volturazione delle utenze di luce, acqua, gas,
rifiuti e telefono presso i rispettivi enti erogatori dei
servizi;
- un avviso da fare con urgenza è poi quello all'amministratore
del condominio, perché egli registri il subentro
e provveda al conguaglio delle spese condominiali tra venditore
e compratore;
- dopo circa tre mesi dal rogito l'acquirente può
passare dal notaio a ritirare la copia autentica dell'atto
completo delle varie formalità, quali registrazione,
trascrizione, voltura catastale, eventuali notifiche e trasmissioni
di copie al Comune, alle banche, al fisco. E' un documento
da conservare come prova della proprietà;
- se il prezzo dichiarato è risultato inferiore a
quello dato dall'applicazione dei coefficienti catastali,
entro i due anni, l'acquirente potrà ricevere dall'Ufficio
del Registro un avviso/invito a rettificare il valore.
Il compratore ha due possibilità: paga la differenza
d'imposta richiesta e vive tranquillo, o resiste alle pretese
e ricorre alla Commissione tributaria di1°grado, ribadendo
la correttezza del prezzo indicato.
Questo ricorso è da fare preferibilmente con l'assistenza
di un esperto fiscale (se la differenza d'imposta richiesta
supera un importo pari a m 2.582,28 escluse le sopratasse,
l'assistenza di un professionista è obbligatoria). |
