Il
periodo tra compromesso e rogito è delicato, perché
nel suo corso le parti contraenti sono in aperto conflitto
d'interessi e in posizione di forte disequilibrio contrattuale:
da una parte il venditore, che mantiene la proprietà
e la disponibilità dell'alloggio e in camera gli
acconti, dall'altra parte l'acquirente.
Senza arrivare a ipotesi estreme (fallimento, morte o interdizione
del venditore, ecc.), è sempre in questo periodo
che vanno a termine le indagini dell'acquirente sulla regolarità
edilizia e urbanistica dell'immobile e sui futuri godimenti
e disponibilità pieni dell'alloggio.
Il periodo tra compromesso e rogito, dunque, fin dove è
possibile, deve essere breve. E' solo l'atto sottoscritto
davanti al notaio che contrattualmente rimette le parti
contraenti in parità di forze. Il notaio, nella sua
qualità di pubblico ufficiale, deve offrire una prestazione
caratterizzata da un'estrema imparzialità, dovendo
egli non solo redigere l'atto, verificare le posizioni dei
contraenti, ma interpretarne anche le volontà vere
ed attribuire quindi alla transazione "la pubblica
fede", curando di conseguenza direttamente tutti gli
adempimenti di legge anche successivi, quali la registrazione
del contratto di compravendita, la trascrizione, la voltura
catastale, l'eventuale richiesta di attribuzione di rendita
catastale.
Il notaio tutela dunque gli interessi di ambedue le parti:
al venditore consente l'incasso del saldo del prezzo (o
le garanzie su eventuali quanto rari casi di incassi dilazionati),
al compratore garantisce che l'immobile vada al legittimo
proprietario e che sia libero da vincoli legali.
Se però al notaio non viene dato espresso incarico
di verificare personalmente le situazioni ipotecarie, le
regolarità edilizie ed urbanistiche dell'immobile,
egli si assume solo la responsabilità di registrare
ciò che le parti dichiarano, non la veridicità
delle loro affermazioni. La scelta del notaio di solito
spetta all'acquirente, anche perché i rischi maggiori
li corre quest'ultimo e le indagini notarili più
delicate sono quelle sul venditore e sull'immobile che egli
intende vendere.
Tuttavia, specie se si tratta di nuove costruzioni con vendita
contemporanea di molti alloggi, è opportuno considerare
la "quasi-necessità" del venditore ad affidare
ad un unico notaio tutti i contratti di compravendita dell'edificio
e quindi è possibile che egli, per questo preciso
motivo, possa caldeggiare vivamente la propria scelta notarile;
è anche da considerare che in questi casi il notaio
incaricato pratica sconti che si aggirano intorno al 10%
delle tariffe normali. Qualora la scelta venga fatta dall'acquirente,
sia il venditore che il notaio da lui già contattato
sono sempre tenuti a fornire al compratore le documentazioni
da essi già acquisite, necessarie al rogito da parte
del nuovo notaio. |
