Qualora
ci si serva delle prestazioni di un agente immobiliare,
si sottoscriveranno in tempi successivi l'"Affidamento
d'Incarico di Mediazione", oppure il "Mandato
a Vendere" e, una volta che l'agente ha trovato l'acquirente,
la "Proposta Irrevocabile d'Acquisto".
Insieme alla firma di quest'ultimo documento è consuetudine
versare una prima cifra, che serve per "confermare"
l'affare e che vale come caparra sul prezzo dell'immobile
qualora la compravendita vada a buon fine, con l'accettazione
della proposta da parte del venditore.
Qualora entro il termine stabilito (di solito 15 gg.) la
proposta non venisse accettata, la somma versata dovrà
essere immediatamente restituita.
L'avvenuta comunicazione al proponente dell'accettazione
della proposta perfeziona il contratto di compravendita,
assumendo quest'ultimo la forma di preliminare o "compromesso".
E' comunque facoltà delle parti redigere una successiva
scrittura integrativa che contempli gli eventuali aspetti
precedentemente non disciplinati nella proposta d'acquisto.
Diamo qui di seguito alcuni suggerimenti a chi si accinge
ad affrontare da solo il compromesso di compravendita:
- all'interno del testo del compromesso non devono esserci
righe lasciate in bianco, meglio se anche le righe incomplete
vengono riempite con un tratto di penna; in particolare
non deve esserci alcuno spazio libero sopra la firma;
- se non prevista inserire una clausola che dica all'incirca
che: "il venditore garantisce l'inesistenza di vincoli,
ipoteche, servitù, trascrizioni comunque pregiudizievoli,
oneri, espressamente dichiarati", annotate anche la
presenza di un'ipoteca, anche se il relativo mutuo è
già stato totalmente estinto (è costoso da
levare e in genere è di ostacolo alla concessione
di un eventuale nuovo mutuo); in caso vi venisse proposto
un "accollo" o un "subentro" nel mutuo
accertate le condizioni presso l'ente erogante; in linea
di massima occorre tenere presente che l'ipoteca segue l'immobile
e il debito ad essa collegato non resta sul venditore, ma
passa all'acquirente con l'immobile;
- imputato al venditore qualsiasi onere inerente la necessità
di eliminare, a sua cura e spese, i vincoli non dichiarati,
pur rimanendo comunque salva la facoltà dell'acquirente
di recedere dal contratto e di pretendere il doppio della
caparra confirmatoria nel caso in cui vengano scoperti vincoli
non dichiarati e non eliminabili prima della stipula del
rogito;
- analogamente va inserita una clausola sull'accollo al
venditore di ogni spesa condominiale in corso fino al rogito
e di ogni pendenza che egli e/o il suo inquilino abbiano
nel condominio;
- inserire una clausola sulla regolarità urbanistica
ed edilizia del fabbricato;
- se l'acquisto è in un condominio, esigete dal proprietario
il regolamento e i bilanci preventivo e consuntivo di riparto
delle spese condominiali;
- in caso di inquilini ancora nell'alloggio che vi viene
promesso come libero, inserite le clausole più opportune
di vostra tutela;
- quanto alla data entro la quale deve avvenire il rogito
notarile (va assolutamente fissato nel compromesso), fate
tutto il possibile perché sia breve e che comunque
mai superi (salvo) casi molto particolari) un anno dalla
data del compromesso;
- nel compromesso l'immobile va descritto individuandone
il Comune, la via, il numero civico, la scala, il piano,
i dati catastali, specificare l'esistenza di ogni accessorio
(cantine, solai, ripostigli esterni), la presenza di garage
ed altre pertinenze;
- per quanto concerne il prezzo, limitate gli acconti e
la caparra al 10-30% del prezzo totale; imputate sempre
a "caparra confirmatoria" il primo versamento
derivante dal "compromesso" e comunque il totale
di ogni e qualsiasi versamento fino alla concorrenza di
un importo nel complesso pari al 30% del prezzo globale;
- nel compromesso indicate il prezzo "vero" (cioè
quello realmente pattuito) anche se fra le parti vi fosse
un tacito accordo, peraltro fiscalmente illecito, di dichiarare
nel rogito una cifra inferiore;
- non versate somme prima di firmare il compromesso, se
non quella richiesta come acconto dall'agente immobiliare
all'atto della firma della "proposta irrevocabile d'acquisto";
- in assenza dei contratti di mediazione redatti su modelli
F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari),
indicate con precisione nel compromesso l'eventuale mediatore
e le provvigioni spettantigli; in questo caso anche il mediatore
deve firmare il documento, per accettazione di quanto lo
riguarda e per ricevuta di quanto eventualmente depositato
in sue mani; pretendere, se possibile, di pagare il mediatore
contestualmente al preliminare e dietro emissione di una
regolare fattura quietanzata; precisate anticipatamente
con il mediatore se le spese da lui sostenute a seguito
del vostro incarico (pubblicità, viaggi, e altre)
siano incluse o meno nell’importo delle provvigioni;
- in caso di pagamento dell'intero prezzo prima del rogito,
esigete contestualmente la consegna delle chiavi;
- rifiutate l'accollo all'acquirente delle spese e delle
imposte che per legge vanno a carico del venditore;
- alla stessa maniera rifiutate clausole che impongano all'acquirente
professionisti o società finanziarie che lo assistano
nell’acquisto. |
