Quando
si trova l'unità immobiliare che interessa, prima
di imbarcarsi in impegnative proposte d'acquisto, occorrerebbe
avere il massimo di informazioni possibili.
Non sempre (e non tutti i venditori) hanno l'interesse a
fornirle e sovente occorre (ed è comunque sempre
opportuno) far effettuare una serie di accertamenti quale
la presenza di ipoteche, di servitù, di sospesi amministrativi.
La stessa titolarità della proprietà, a volte,
può essere diversa da quella che viene mostrata e
meno "pacifica" di quel che appaia. Anche sotto
questo aspetto l'intervento del mediatore immobiliare si
presenta particolarmente utile. Le irregolarità e/o
le situazioni taciute giuridicamente più gravi rendono
nullo o annullabile l'atto di compravendita e comunque,
una volta impegnati contrattualmente, esse creano grattacapi
e talvolta la necessità di azioni di recupero lunghe
e dall'esito non sempre felice. Sarà opportuno quindi
in via preventiva effettuare taluni accertamenti. Elenchiamo
i più importanti: scegliere quelli che ritenete più
utili al vostro caso dandone incarico al vostro agente immobiliare.
Gli accertamenti in genere cominciano al Catasto per verificare
la "consistenza" dell'immobile e per verificare
che la sua denuncia al Nuovo Catasto Urbano (N.C.E.U.) corrisponda
alla realtà. L'accertamento è assoggettato
al pagamento di un diritto di consultazione.
Il venditore è obbligato a fornirvi una copia della
piantina catastale, ossia la pianta dell'alloggio predisposta
su apposito modulo per l'accatastamento, e il numero di
"partita catastale". In mancanza dei documenti
citati, occorre consultare al Catasto i "mappali",
individuare l'immobile che interessa e quindi le "porzioni
materiali" dell'alloggio all'interno dell'edificio
e risalire al nome del proprietario, alla piantina ed alla
partita catastale.
In quest'ultima sono il nome del proprietario, i suoi dati
anagrafici, i codici di riferimento catastale e, soprattutto,
l'esatta consistenza dell'immobile (via, numero civico,
scala, piano, categoria, classe, vani, metri quadrati, rendita);
la rendita determina il valore catastale dell'immobile (che
è il valore minimo dichiarabile in una vendita per
evitare accertamenti fiscali; per il calcolo del valore
catastale vedi pag. 22).
Una seconda verifica può essere fatta dalla Conservatoria.
Qui ci si reca per accertare chi sia il proprietario reale
dell'immobile (e la presenza di eventuali usufruttuari,
enfiteuti e simili), per constatare se l'immobile sia gravato
da ipoteche, sequestri giudiziari o pignoramenti, se il
suo godimento sia pieno e se esistano vincoli o limitazioni,
quali le servitù prediali (esempi: diritto di terzi
a passare sulla proprietà che state acquistando,
divieti ad aprire finestre, obblighi a tenere inferriate,
diritti di aria e luce a favore di qualcuno, ecc.).
Per questi accertamenti, che si possono fare in breve tempo
e pagando una modica cifra, serve conoscere cognome, nome
e data di nascita del venditore-proprietario e l'ubicazione
esatta dell'alloggio (dati che in mancanza d'altro si ottengono,
come visto, al Catasto). La presenza di ipoteche può
risultare a volte più agevole da rilevare all'Ufficio
del Registro, purché si disponga di cognome, nome,
data di nascita e paternità del venditore; lì
vi diranno se a quel nome risulta intestata la registrazione
di qualsiasi ipoteca.
Se l'immobile è ancora in costruzione, occorre accertare
se il venditore sia proprietario anche del terreno (che
passa agli acquirenti dell'immobile) o se lo abbia solo
in concessione, nel qual caso alla scadenza l'edificio passa
automaticamente in proprietà al titolare del terreno.
In merito alla proprietà dell'immobile, accertatevi
che il venditore sia maggiorenne e capace di agire e tenete
conto di sue eventuali convenzioni matrimoniali; se il venditore
è un commerciante o un imprenditore, appurate che
non vi siano procedure fallimentari o concorsuali in atto;
se chi vende lo fa a nome di una società, accertatevi
che egli abbia i poteri di firma; prestate infine estrema
cautela sugli immobili pervenuti al venditore per donazione
o se sono stati a lui "venduti" da stretti congiunti.
Certamente utile risulta un terzo giro di accertamenti presso
l'Archivio Edilizio Comunale (i documenti sono pubblici
e consultabili) per constatare vari aspetti della situazione:
- accertare che le eventuali modifiche e varianti apportate
all'immobile siano state regolarizzate o autorizzate tramite
licenze, avvisi al Comune, concessioni; la situazione reale
si verifica esaminando l'ultimo progetto approvato riguardante
l'alloggio, le sue pertinenze e le parti comuni, verificando
che tutto corrisponda attualmente al progetto stesso. Vanno
controllati con attenzione particolare gli ultimi piani
(sopraelevazioni), le cantine ed i garage ricavati in corpi
separati dall'edificio principale o aggiunti o realizzati
in cortile e giardini;
- accertare che, in mancanza d'altro, tali varianti siano
state sanate con i vari condoni edilizi (dei quali il venditore
è tenuto, subito, a fornirvi copia della documentazione,
completa di ricevuta di pagamento dell'oblazione relativa);
in alternativa può esservi in corso una richiesta
di sanatoria di tutte le difformità rispetto al progetto
iniziale; se l'edificio è stato costruito prima del
1° settembre 1967, anche gli abusi più gravi
sono risolti, altrimenti occorre verificare gli estremi
dei provvedimenti comunali (licenze, concessioni, autorizzazioni,
certificati di abitabilità) che hanno autorizzato
la costruzione originaria, ogni variante e qualsiasi intervento
successivo; mancando queste pratiche, la situazione è
tale da imporre una seria valutazione sull'opportunità
di procedere all'acquisto;
- accertare quale sia la destinazione d'uso della proprietà
immobiliare (e delle sue pertinenze), appurando anche se
essa sia modificabile (cosa che vi garantisce pure sull'uso
futuro degli appartamenti vicini, che potrebbero diventare
qualcosa di diverso da quello che sono attualmente;
- accertare che l'appartamento abbia il certificato di abitabilità,
o che quantomeno ne sia già stata fatta richiesta
(cosa importantissima a proposito di certe mansarde e singoli
locali similari, che spesso non sono abilitati all'uso abitativo);
l'accertamento sull'abitabilità si può fare
presso l'Ufficio Tecnico Comunale specifico;
- se c'è la caldaia autonoma di riscaldamento, verificare
che per essa sia stata presentata in comune la prescritta
"autodichiarazione" di conformità alle
norme vigenti; verificare in questo ambito anche l'avvenuto
adeguamento alle più recenti norme di sicurezza dell'eventuale
impianto del gas e di quello elettrico e d'antenna; per
ciascun impianto deve esistere la certificazione di conformità
alle norme di sicurezza rilasciata dall'installatore a termini
e con le modalità di legge.
Il sopralluogo nell'appartamento è certamente indispensabile.
Non c'è acquirente che non lo faccia prima della
proposta d'acquisto.
Il sopralluogo, specie se lo si può fare solo una
volta, va eseguito nell'imminenza della consegna delle chiavi
o del rogito notarile anche per evitare talune scorrettezze
di venditori che promettono certi impianti in buono stato
e poi li si trova non funzionanti o addirittura asportati.
Un ultimo controllo è utile presso l'amministratore
dell'immobile, per conoscere da lui:
- la consistenza e la scadenza delle rate di spese condominiali
relative all'esercizio in corso;
- l'esistenza di quote di spese arretrate ed insolute (l'amministratore
può imputarle al nuovo acquirente per l'anno in corso
ed anche per tutto il precedente);
- appurare se sono stati recentemente deliberati o previsti
lavori straordinari, la cui eventuale programmazione è
utile per la valutazione dell'immobile e del prezzo di compravendita
dello alloggio;
- avere una copia del regolamento condominiale (utile per
conoscere diritti e doveri, limiti, eccetera) e, se possibile,
una copia del bilancio preventivo dell'esercizio in corso.
Tutta la documentazione citata dovrà esservi consegnata
non più in là del momento del rogito notarile.
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