Quando
si vuol vendere un immobile è sempre utile, spesso
indispensabile, dare l'incarico in forma scritta ad un agenzia
specializzata.
Questo per stabilire con esattezza il rapporto che si sta
per instaurare, nell'interesse di reciproca chiarezza.
Ma in questo modo il venditore ottiene anche di porre il
proprio affare tra quelli di miglior cura dell'agente, che
ovviamente segue di più quelli per i quali ha avuto
incarico certo e in esclusiva rispetto ad altri per i quali
ha ottenuto soltanto un impegno verbale da parte del cliente
e che pertanto prospettano un guadagno meno sicuro.
Spesso il motivo per cui non sottoscrive un incarico è
la difficoltà di interpretazione delle clausole scritte
nel documento, che spesso destano perplessità o possono
creare ambiguità in danno degli inesperti.
Affidandosi ad agenzie affiliate alla F.I.M.A.A. si troveranno
modulari approvati dalla stessa federazione nazionale, nel
rispetto delle norme europee di tutela dei consumatori.
Il contratto da stipulare con l'agenzia, quando la si incarica
di vendere un immobile, contiene semplicemente la volontà
del cliente di vendere l'immobile e l'impegno dell'agenzia
a trattare l'affare.
Il contratto che si instaura con l'agente nel momento in
cui lo si coinvolge nell'affare immobiliare è di
due tipi, a seconda dell'incarico o del mandato che gli
si dà:
- se all'agenzia si conferisce l'incarico solo di reperire
acquirenti, si instaura un contratto di mediazione e in
seguito può essere demandata ad altri ogni ulteriore
attività relativa alla vendita. In questo caso il
compenso al mediatore va pagato alla conclusione dell'affare,
salvo clausole particolari, più precisamente alla
stipula del contratto preliminare;
- qualora si conferisca all'agenzia l'incarico a vendere,
come sopra, ed anche la procura speciale a vendere (detto
anche "mandato irrevocabile esclusivo"), si tratta
di un contratto misto, ovvero di contratto regolato dalla
norma sul mandato per quanto riguarda la ricerca del compratore
e delle norme sul contratto di vendita per quanto attiene
il trasferimento dei beni da venditore a compratore. In
questo caso l'agenzia ha un ambito d'azione maggiore, perché
agisce per conto del cliente sia nella ricerca del compratore
che in tutte le attività che comporteranno alla vendita.
Quando c'è anche la procura speciale a vendere, salvo
patto contrario, il venditore deve pagare la provvigione
pattuita indipendentemente dall'esito dell'affare.
In entrambi i casi l'agenzia deve esperire l'incarico con
la diligenza "del buon padre di famiglia", ossia
con la cura e la diligenza media della categoria professionale.
Le controversie più frequenti nei rapporti tra clienti
ed agenzie derivano dalla mancanza di contratti scritti,
cosa da evitare, quindi, nell'interesse di entrambe le parti.
Qualora nel contratto esistano clausole particolarmente
onerose per il cliente (sono quelle elencate nel secondo
comma dell'articolo 1341 del Codice Civile, ossia quelle
che stabiliscono, a favore di chi le predispone, limitazioni
di responsabilità, facoltà di recedere dal
contratto o di sospendere l'esecuzione, ovvero sanciscono,
a favore dell'altro contraente, decadenze, limitazioni alla
facoltà di apporre eccezioni, restrizioni alla libertà
contrattuale nei rapporti con i terzi, tacita proroga o
rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe
alla competenza dell'autorità giudiziaria), per esse
necessita, oltre alla firma usuale di contratto, un'altra
firma sotto una frase di loro espressa approvazione. |
