"E'
mediatore colui che mette in relazione due o più
parti per la conclusione di un affare, senza essere legato
ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza
o di rappresentanza". Così recita l'art. 1754
del Codice Civile.
Il mediatore - e l'agente immobiliare è una delle
forme di mediatore - per essere tale deve essere iscritto
ai Ruoli presso la Camera di Commercio della propria provincia.
Verificare l'iscrizione del mediatore nel ruolo speciale
è semplice per chiunque, in quanto esso è
gratuitamente consultabile alla Camera di Commercio; chiunque
non sia iscritto a questo elenco dunque è abusivo
e la sua prestazione è ad alto rischio.
Quando una persona decide di vendere la propria casa si
reca, oppure telefona, ad un'agenzia immobiliare; l'agente
immobiliare ed il proprietario, visionato assieme l'immobile,
decidono il prezzo. Spesso il venditore ha già in
mente il ricavo che vuol ottenere e sarà l'esperienza
dell'agente immobiliare a consigliare eventuali modifiche
per condurlo, se necessario, al prezzo equo di mercato.
L'agente immobiliare conosce infatti qual è il ricavo
massimo effettivo dei vari immobili della zona e, se il
prezzo richiesto supera di molto l'offerta non troverebbe
acquirenti.
Anche il venditore ha garanzie di tutela dei propri interessi
nel lavoro del mediatore: in nessun caso, infatti, l'agente
immobiliare, sottovaluterà mai l'immobile, in quanto
la sua provvigione è commisurata al prezzo di compravendita.
Il venditore che si affida all'agente immobiliare in ciò
è tutelato anche dalla Legge (la n° 39/1989 all'articolo
5, comma 3), che vieta al mediatore di commerciare immobili
in proprio e quindi non può praticare sottostime
al fine d'acquistare l'immobile in prima persona per poi
rivenderlo.
Quando si raggiunge un accordo sul prezzo tra venditore
ed agente immobiliare, il primo firma al secondo l'incarico
a procurare la vendita.
L'incarico è molto chiaro: oltre al prezzo dell'immobile
ed alle sue forme di pagamento, è esplicitata la
provvigione richiesta dall'agenzia; nel documento c'è
inoltre scritto il termine entro il quale o il mandato viene
portato a termine o risulta automaticamente revocato.
E' utile dare l'incarico ad una agenzia in forma scritta;
ciò per stabilire con esattezza il rapporto che si
sta per instaurare nell'interesse reciproco di chiarezza.
L'agente immobiliare, da quel momento, tratterà la
vendita dell'immobile; sempre che il venditore lo permetta,
l'offerta viene pubblicizzata nei modi più opportuni,
e l'agenzia è in grado di raggiungere gli acquirenti
più indicati.
Secondo il Codice Civile "il contratto di mediazione
è un contratto in forza del quale una o più
persona promettono ad un'altra un compenso (provvigione)
se essa facilita con la sua opera la conclusione di un contratto
fra loro".
L'articolo 1755 in particolare recita che "il mediatore
ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se
l'affare è concluso per effetto del suo intervento".
L'agente dovrà visionare i documenti relativi all'immobile,
accertandosi di persona che esso abbia tutti i requisiti
che il proprietario ha dichiarato nell'incarico di vendita.
L'agente fa visitare l'appartamento e, nel caso l'immobile
interessi, si stila la proposta d'acquisto accompagnata
da una caparra.
La caparra è la prova dell'effettiva volontà
d'acquisto dell'immobile.
L'articolo 1759 del Codice Civile dice: "il mediatore
deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative
alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono
influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione
delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi
per il suo tramite". La caparra viene trattenuta e
versata al proprietario al preliminare. Nel caso in cui
l'acquirente avesse bisogno di un mutuo, il mediatore può
essergli ancora più di aiuto.
Tutti i mediatori F.I.M.A.A (Federazione Italiana Mediatori
Agenti d'Affari), infatti hanno delle convenzioni molto
favorevoli con alcune banche che erogano finanziamenti fino
all'80% del costo dell'immobile; se l'immobile avesse bisogno
di ristrutturazioni, ancora una volta le conoscenze del
mediatore nel mondo delle costruzioni possono portare alla
migliore soluzione. Risolte le questioni regolarmente presenti
in un contratto di compravendita, l'agente fa incontrare
il venditore e l'acquirente. Quindi si sottoscrive il preliminare
di compravendita; in quest'ultimo viene scelto il notaio
da cui recarsi, viene fissata la data del rogito notarile
e si fissano i termini di pagamento.
All'atto notarile il venditore e l'acquirente vengono accompagnati
dal mediatore che, nel caso di mutuo, fissa l'appuntamento
anche con il responsabile della banca erogante.
Il proprietario riceve il saldo del suo avere e l'acquirente
diventa il nuovo proprietario.
In caso di locazione, la procedura è simile a quella
della vendita, solo che il mediatore oltre a redigere il
contratto di locazione lo fa registrare all'ufficio competente,
occupandosi di tutte le incombenze del caso. |
