Gli
immobili a destinazione commerciale hanno valutazioni che
variano notevolmente anche nella stessa via.
Ciò che influenza maggiormente il valore è
la posizione commerciale, infatti la stessa attività,
con dislocazioni diverse, può dare risultati economici
molto differenti.
Pertanto il valore di un immobile a destinazione diversa
da quella abitativa é direttamente proporzionale
alla redditività dello stesso.
Una valutazione corretta si ottiene attraverso la capitalizzazione
del reddito potenziale tenendo conto di vari fattori quali
canone attuale (se inferiore alle quotazioni di mercato),
rischi di sfitto, rischio morosità e stato di manutenzione
con un calcolo piuttosto complesso che solamente un esperto
può eseguire.
Comunque per avere una rapida valutazione indicativa si
può moltiplicare il reddito annuo lordo per un coefficiente
variabile con numeri dispari da 7 a 15; tale coefficiente
terrà in considerazione:
a) ubicazione (es. coefficiente più alto per migliore
posizione);
b) conservazione (es. coefficiente più alto per miglior
conservazione);
c) locazione in corso (es. coefficiente più basso
per canone svantaggioso rispetto alla quotazione di mercato
- coefficiente ancora più basso per contratto a canone
basso e a lunga durata; in caso di locale sfitto calcolare
il canone di mercato effettivamente percepibile);
d) rischio morosità o morosità in corso (es.coefficiente
più basso per attività a maggior rischi di
insoluto).
L’attribuzione dei coefficienti  potrà
essere determinata solo da professionisti del settore
Esempio esplicativo
Fondo commerciale con canone lordo annuo di m 12.000
a) ubicazione ottima coeff. (15)
b) conservazione standard (09)
c) locazione canone sotto valore di mercato scadenza tre
3 anni (09)
d) rischio morosità remota (15)
Coefficiente medio=48(somma coeff.):4=12
Valore presunto fondo commerciale:
m 12.000 (canone annuo) X 12=m 144.000
Questo valore potrà oscillare più o meno del
30% in caso di particolari situazioni non conteggiabili
con dei coefficienti. |
