La
valutazione più importante è quella dell'unità
immobiliare che si intende compravendere.
La prima caratteristica da verificare è l'esposizione
e la luminosità dell'alloggio: si tratta di un requisito
essenziale, che può incidere anche fino al 10-15%
sul prezzo di uno stesso appartamento posto ad un piano
o in una posizione diversa.
A questo riguardo, oltre all'esposizione al sole è
importante la valutazione della vicinanza degli edifici
dirimpettai, dell'ampiezza delle finestre, di quanta e di
quale veduta da esse si può avere. Anche in vacanza
si paga di più una stanza con vista mare, figurarsi
in un alloggio ove si abita tutto l'anno!
E' da ricordare che le costruzioni recenti devono per legge
avere una superficie finestrata in ogni stanza pari ad almeno
un ottavo della superficie del pavimento della stanza stessa:
un parametro che almeno pone un minimo legale.
Nella stessa casa e allo stesso piano tra due appartamenti
uguali ci può essere una differenza di prezzo fino
ad un 15-20% tra quello che si affaccia su una rumorosa
e inquinante fabbrichetta e quello che, dall'altro lato,
guarda un parco.
La seconda cosa da verificare è la distribuzione
interna dell'alloggio, cioè la conformazione della
pianta: una cattiva distribuzione dei vani pregiudica la
loro stessa utilizzazione. In questi casi si può
valutare la possibilità di modifiche alle pareti
o dell'apertura di nuove porte.
Attenzione però: se si tratta di lavori che aumentano
la superficie calpestabile o il numero dei vani, le modifiche
vanno messe in un progetto redatto da un tecnico abilitato,
da sot-toporre previamente al benestare del Comune e dell'accatastamento.
Queste variazioni comportano comunque tempi e spese che
non possono non influire sul prezzo dell'alloggio, a meno
che non vengano assunte dal venditore.
Se vi sono terrazzi, va controllata la loro impermealizzazione
che, se non è buona, andrà rifatta. Mediamente
il rifacimento dell'impermealizzazione è da programmare
circa ogni 20-25 anni, talora anche prima.
Per quanto riguarda le componenti qualitative interne dell'alloggio
ci limiteremo ad alcune indicazioni generali e sugli aspetti
più significativi valutabili "vista".
La qualità e lo stato di conservazione dei pavimenti
sono appurabili facilmente: l'unica avvertenza potrebbe
essere quella di verificare quale tipo di pavimento ci sia
sotto moquette e linoleum (coperture che possono nascondere
sorprese).
Anche l'intonaco richiede un esame visivo per notare eventuali
imperfezioni. Bussate ad ogni tramezza interna per capire
se si tratta di un muro o di una struttura in cartongesso.
Attenti ad eventuali macchie di umidità, muffe, perdite
d'acqua e condense, che spesso sono segnali di problemi
anche seri; diffidate delle carte da parati e di rivestimenti
(sughero, stoffa, perline o altro), che in genere sono stati
usati proprio per nascondere imperfezioni.
Se vi sono controsoffittature, ispezionate qua e là
in ogni stanza la situazione soprastante.
Importante è l'esame dello stato di conservazione
del bagno e dell'impianto idrico: sanitari, rubinetterie,
scarichi, vasca e/o doccia, piastrelle.
Anche se si pensa di sostituire i sanitari, le piastrelle
vanno valutate bene per la loro qualità, per l'altezza
a cui arrivano, per lo stato di conservazione e d'usura.
Elementi di rilievo nella valutazione dell'appartamento
sono poi il suo grado di isolamento termo/acustico e il
tipo di impianto di riscaldamento.
Uno standard minimo di coibentazione oggi è obbligatorio
per le nuove costruzioni, ma riguarda solo le abitazioni
realizzate dopo l'entrata in vigore della legge n° 373
del 1976.
In generale si può dire che i fabbricati costruiti
fino ai primi decenni del secolo godono di una certa coibentazione,
mentre quelli realizzati dal dopoguerra alla metà
degli anni 70 hanno elevate dispersione di calore.
L'isolamento termico incide sensibilmente nei costi e nella
vivibilità dell'appartamento, sia d'inverno che in
estate.
Un appartamento senza impianto di riscaldamento a caldaia
subisce un deprezzamento rispetto ai valori medi della zona.
Viene invece apprezzato il riscaldamento a caldaia autonoma,
perché dà la possibilità di regolare
il calore ed i tempi di accensione sulle necessità
personali, con il risparmio e maggiore benessere.
Anche l'impianto elettrico è un elemento da esaminare
da vicino nella qualità e nel suo adeguamento alle
recenti norme di sicurezza, che il venditore deve per legge
assicurare o la cui realizzazione obbligatoria va posta
a suo carico (esistenza dell'impianto a terra, interruttore
salvavita).
Un impianto elettrico da rifare totalmente può portare
ad un decremento.
Si può stimare in circa 20-25 anni il ciclo di durata
di un impianto elettrico casalingo realizzato o rinnovato
negli anni 70, a seconda dei materiali e delle tecniche
impiantistiche adottate.
La presenza del videocitofono e/o dell'antenna parabolica
centralizzata danno tocchi di pregio che influiscono sulla
qualità dell'edificio.
Infine occorre accertarsi che l'eventuale impianto del gas
di città o a metano abbia le condutture all'esterno
dei muri perimetrali della casa, secondo le recenti normative
nazionali o che, per le parti murate o di attraversamento
di muri, le condutture siano poste in doppia canna una interna
all'altra.
Il locale dove ci sono i fuochi del gas deve inoltre avere
un apposito foro murale di aerazione di sicurezza verso
l'esterno che sia delle dimensioni di legge.
In caso contrario questi lavori, che sono obbligatori per
legge, vanno fatti fare prima di concludere il contratto
di compravendita da una ditta autorizzata, con spesa (mediamente
sui due milioni per appartamento) e produzione delle certificazioni
di legge a carico del venditore. |
