Nella
compravendita il valore di un immobile è dato in
buona misura, oltre che dalla superficie, dalle sue caratteristiche
qualitative.
L'operazione di valutazione di queste caratteristiche richiede
conoscenza dei fondamenti dell'estimo edilizio, disciplina
che codifica le teorie e le metodologie di stima, che solo
un buon agente immobiliare o un tecnico con esperienza specifica
sono in grado di determinare.
Sovente una o entrambe le parti contraenti non professionali
in queste valutazioni vanno "ad occhio" e prendono
per metro unicamente la cifra che vogliono spuntare, mentre
i parametri d'estimo sono molto razionali e precisi.
Ci limitiamo qui a fornire alcuni semplici criteri di metodo
utili nei raffronti che chiunque può fare con altre
unità immobiliari per operare scelte a ragion veduta.
Sia per chi vende che per chi acquista casa è un'operazione
utile poter raffrontare criticamente le stime che presunti
operatori di settore spesso emettono in modo superficiale
e grossolano.
E' sotto questo aspetto che la valutazione tecnica e l'intermediazione
di un'agenzia immobiliare risultano concretamente affidabili.
In particolare quello che qui interessa è determinare
il valore di mercato attraverso una stima sintetica dell'immobile.
Il metodo di stima consiste, in primo luogo, nella raccolta
d'informazioni sui prezzi delle abitazioni nella zona interessata
per definire così un prezzo medio.
La teoria estimativa dice che i prezzi utilizzati devono
risultare "congrui" e "recenti", tali
cioè da essere il frutto di una reale contrattazione
e derivare da compravendita non troppo lontane nel tempo.
Ottenuto il prezzo medio degli immobili nella zona interessata,
si dovrà sempre adattarlo poi al caso specifico,
tenendo conto delle caratteristiche proprie dell'unità
immobiliare che ci interessa, che possono essere positive
o negative, e quindi muovere in alto o in basso le indicazioni
generali.
Nell'adattamento in più o in meno al proprio caso
va valutata innanzitutto l'ubicazione: pur trattandosi spesso
di zone immobiliarmente abbastanza omogenee, c'è
sempre il caso di un bell'isolato in una zona non pregiata
o, viceversa, quella di una stradina brutta in un quartiere
prestigioso.
Un secondo adattamento del prezzo può essere fatto
in base alla valutazione dell'edificio in cui si trova l'appartamento
in esame, infine, all'interno dell'edificio va valutata
l'unità immobiliare che si intende compravendere.
Sono situazioni soggettive che hanno influenza sul prezzo,
ma che vanno poi considerate nel loro insieme oggettivamente,
altrimenti si corre il rischio di adottare valutazioni complessivamente
errate, anche se vere in ciascun loro dettaglio.
Raccomandazione particolarmente valida nel caso di possibili
acquisti di alloggi o di interi edifici da ristrutturare,
la cui spesa reale di rifacimento può portare il
prezzo del ristrutturato a valori fuori mercato per la zona
in cui si trova.
Analizziamo le componenti che concorrono alla valutazione
dell'immobile. |
