Il
primo problema che si pone a coloro che vogliono acquistare
o vendere un'unità immobiliare è quello di
orientarsi nel mercato attraverso confronti dei prezzi:
si frequentano le agenzie immobiliari, si leggono le inserzioni
sui quotidiani, si comprano i periodici specializzati. Ma
sul prezzo occorre che tra le parti si parli lo stesso linguaggio.
E' innanzitutto necessario individuare chiaramente un'unità
di misura che sia parametro di riferimento unico e certo.
E' opportuno selezionare un costo a metro quadrato di superficie,
in quanto altri parametri, come il costo a "vano"
od a "corpo", non sono sempre sufficientemente
precisi quando si voglia fare un'analisi dettagliata o comparativa
e possono indurre ad equivoci.
Meglio quindi attenersi al parametro del "metro quadro
commerciale", anche se poi, valutate le cose, la transazione
quasi sempre finirà per essere fatta con un prezzo
complessivo "a corpo".
La
superficie commerciale
La superficie commerciale di
un immobile è determinata dalla somma delle seguenti
voci:
- la superficie lorda dell'unità immobiliare (nel
caso di abitazione va intesa per il solo appartamento),
compresi tutti i muri interni;
- il 50% della superficie occupata dai muri perimetrali
in confine con altra proprietà, se si tratta di alloggio
in un edificio condominiale (il 100% in un edificio non
in condominio);
- il 100% dei muri perimetrali non confinanti con altre
unità immobiliari;
- 50% della superficie dei balconi fino a m. 1,20 di larghezza;
- dal 30 al 50% della superficie delle terrazze (a seconda
della loro ubicazione e comunque sono definite così
solo se sono più larghe di m. 1,20 tali cioè
da permettervi di soggiornarvi).
Occorre ancora tenere conto dei seguenti aspetti:
- la cantina è un accessorio e quindi non concorre,
nel determinare il prezzo della casa, se vi sono altri accessori
(un'altra cantina, la soffitta, ecc.), il valore di questi
va fissato a forfait, in aggiunta;
- viene valutato a parte in maggiorazione del prezzo dell'alloggio
il valore di un eventuale box, garage o posto macchina ad
uso esclusivo;
- il terreno destinato a verde condominiale o il posto macchina
ad uso non esclusivo non vengono considerati direttamente:
essi influiscono però nella determinazione del prezzo
al metro quadro dell'alloggio, nel caso di verde ad uso
esclusivo del singolo (in un condominio), esso si valuta
a parte tenendo conto del prezzo al metro quadro del terreno
agricolo della zona.
Definito il modo con cui calcolare la superficie commerciale,
è da notare la differenza tra questa ed altre superfici
utilizzate come parametro per le abitazioni ed in particolare
la "superficie utile" (detta anche "superficie
calpestabile" o "superficie netta") e la
"superficie convenzionale", quest'ultima usata
nel calcolo dell'equo canone.
La superficie
utile
La superficie utile o "netta" o "calpestabile"
o "abitabile" è semplicemente la superficie
dell'unità immobiliare al netto dei muri interni,
pilastri e perimetrali. A La Spezia, per calcolare il valore
di appartamenti usati, è prassi comune usare questo
tipo di superficie.
La superficie
convenzionale
Questo tipo di superficie è definita dalla legge
n. 392/78 ed è usata per il calcolo dell'equo canone.
La superficie
c omplessiva
C'è poi un'ultima superficie che viene utilizzata
nell'edilizia pubblica agevolata e sovvenzionata (è
il caso delle cooperative edilizie), ed è la superficie
complessiva (art.li 2 e 3 de D.M. 10/5/77), che è
data dalla superficie utile più il 60% della superficie
non residenziale, relativa cioè a cantine, balconi,
garage, box, verde, ecc..
Per lo stesso alloggio, dunque, il conteggio dei diversi
tipi di superficie porta a risultati molto differenti: la
"netta" è ovviamente la minore, ma anche
tra la "convenzionale" e la "commerciale"
vi è un certo scarto, dipendente dalle varie tipologie
di alloggio e dai metodi costruttivi (cemento armato, muratura,
ecc.). |
